Reforma Tributária: O que muda na gestão condominial nos próximos anos

A Reforma Tributária já começou a impactar o mercado brasileiro e, para as administradoras de condomínios, esse será um dos temas mais importantes da próxima década.

Embora muitas empresas ainda enxerguem o assunto como algo distante, a verdade é que as mudanças já começaram a acontecer. Ajustes em notas fiscais, adequações em sistemas, novas regras de recolhimento e alterações no fluxo financeiro das empresas já fazem parte da rotina de quem atua no setor condominial.

Durante uma conversa promovida pela Almah com especialistas do Grupo Porter, ficou claro que o impacto da Reforma Tributária vai muito além dos impostos. Ela também deve transformar a forma como as administradoras organizam fluxo de caixa, contratos, prestação de serviços e planejamento financeiro.

Na Almah, acreditamos que informação e tecnologia serão fundamentais para ajudar administradoras a atravessarem esse novo cenário com mais previsibilidade e segurança.

O que é a Reforma Tributária e por que ela preocupa tanto o mercado

Segundo os especialistas convidados na conversa, o sistema tributário brasileiro sempre foi considerado extremamente complexo, com excesso de legislações municipais, estaduais e federais que dificultam a operação das empresas.

A proposta da Reforma Tributária surge justamente para simplificar parte desse sistema.

O novo modelo será baseado no IVA (Imposto sobre Valor Agregado), utilizado em diversos países do mundo. No Brasil, esse modelo será dividido em dois tributos principais:

• CBS, de competência federal
• IBS, de competência estadual e municipal

Esses novos impostos substituirão tributos como PIS, Cofins, IPI, ISS e ICMS ao longo dos próximos anos.

A promessa é criar um sistema mais transparente e simplificado.

O desafio está justamente na adaptação operacional das empresas durante essa transição.

Os prazos da Reforma Tributária já começaram

Muitas administradoras acreditam que a Reforma Tributária só começará no futuro, mas os testes já estão acontecendo.

Durante a conversa, foi explicado que 2026 será um período de adaptação operacional, com empresas e sistemas começando a testar o novo modelo tributário. Algumas notas fiscais já passaram a exibir CBS e IBS em fase experimental.

A partir de janeiro de 2027, a CBS começa oficialmente a substituir impostos federais como PIS e Cofins.

Depois disso, entre 2029 e 2033, acontecerá a implementação gradual do IBS, substituindo ICMS e ISS.

Na prática, as administradoras precisarão conviver por alguns anos com modelos tributários antigos e novos funcionando ao mesmo tempo.

Isso exige preparação tecnológica e acompanhamento constante das mudanças legais.

O impacto direto nas administradoras de condomínios

Um dos pontos mais discutidos durante a conversa foi justamente o impacto da Reforma Tributária no setor de serviços.

Segundo os especialistas, empresas prestadoras de serviço tendem a ser mais impactadas pela nova estrutura tributária, principalmente porque a folha de pagamento não gera créditos tributários no novo modelo.

E isso afeta diretamente as administradoras de condomínios, já que boa parte da operação depende de pessoas, atendimento e serviços.

Os especialistas também explicaram que a maioria das administradoras brasileiras atua no Simples Nacional. Nesse caso, o impacto direto tende a ser menor inicialmente.

Mesmo assim, existem reflexos indiretos importantes que precisam ser observados.

O aumento de custos deve atingir toda a cadeia condominial

Um dos alertas mais importantes da conversa foi sobre o efeito em cadeia da Reforma Tributária.

Mesmo que a administradora continue no Simples Nacional, os fornecedores da operação terão aumento de custos, e isso naturalmente será repassado ao mercado.

Isso impacta diretamente:

• Prestadores de serviços
• Empresas de manutenção
• Limpeza
• Jardinagem
• Elevadores
• Tecnologia
• Operação financeira

Na prática, o custo operacional da administradora tende a aumentar ao longo dos próximos anos.

Os especialistas reforçam que muitas empresas precisam revisar suas precificações e reavaliar suas margens para manter a sustentabilidade financeira da operação.

Split Payment: a mudança que pode impactar o fluxo de caixa

Outro tema importante discutido foi o Split Payment, modelo em que o imposto é retido automaticamente no momento do pagamento da operação.

Hoje, muitas empresas utilizam o período entre recebimento e pagamento dos impostos como parte do fluxo de caixa operacional.

Com o novo sistema, parte do valor já poderá ser separada automaticamente no momento da transação.

Isso pode gerar impacto direto no capital de giro das empresas.

Segundo os especialistas, as administradoras precisarão ter ainda mais atenção ao planejamento financeiro nos próximos anos.

Na Almah, acreditamos que tecnologia financeira e automação serão fundamentais para ajudar administradoras a terem mais previsibilidade e controle operacional nesse novo cenário.

Os condomínios também devem sentir os efeitos da Reforma

Outro ponto importante levantado na conversa foi o impacto da Reforma Tributária nos próprios condomínios.

Como o condomínio é considerado consumidor final, ele não consegue aproveitar créditos tributários.

Isso significa que os aumentos de custos ao longo da cadeia tendem a chegar diretamente na taxa condominial.

Prestadores de serviço, contratos de manutenção e fornecedores devem repassar parte desses custos ao mercado.

Na prática, síndicos e administradoras precisarão revisar previsões orçamentárias e acompanhar com muito mais atenção os impactos financeiros da nova estrutura tributária.

A tecnologia será essencial para atravessar essa transformação

Durante toda a conversa, um ponto ficou evidente: as administradoras precisam operar de forma muito mais estratégica daqui para frente.

A Reforma Tributária não será apenas uma mudança contábil. Ela vai impactar o fluxo de caixa, gestão financeira, contratos, controle operacional e planejamento de crescimento.

Na Almah, desenvolvemos soluções justamente para ajudar administradoras a enfrentarem cenários complexos com mais organização, automação e inteligência operaciona. Explore as soluções da Almah e conheça também o Almah Condos para descobrir como a tecnologia pode ajudar sua administradora a se preparar para o novo cenário tributário do mercado condominial.